“校区房买还是不买，买总校‘老破小’还是买新区分校‘大两居’？”近期，孩子刚5岁的韩女士陷入了焦虑之中。随着国家和省关于“多校划片、教师轮岗、集团办学”等一系列教育新规即将落地的消息不断传出，在冰城“学龄前家长圈”和学区房房主间，关于学区房未来走势的猜想和讨论声不断。

　　一街之隔，房价差出一倍多

　　为了不让孩子“输在起跑线上”，只要跟“学区”两个字沾了边儿，房子身价往往会上涨数倍。哈住房开发集团悦居公司运营中心总监杨星介绍，主城区对于同一地段的房子来说，学区房要比普通房产的价格普遍高出20%，如果是名校的优质学区房，与周边房价差异会更明显。孩子适龄必须入学，学区房也成为刚需，即便楼市处于冷静期，学区房往往也能走出独立的行情。因此，多年来，不少人对学区房形成了只涨不跌的印象。

　　“在哈市有一条‘著名’的学区房街路，就是位于南岗区的和兴三道街。道路东侧的水院小区建于20世纪80年代，而道路西侧的沙曼小区则于90年代建成。正常情况下，后者无论是建成年代或是户型方面，在销售市场上应该更有优势。不过水院小区对口师大附小，在户型、面积等处于劣势的水院小区均价高达2.5万元，是沙曼小区房价的两倍多。”杨星告诉记者，在花园校、继红校、铁岭校、风华校和经纬总校等周边区域的住房，其房屋成交状态也都呈现相似情况。

“多校划片”，老城、新区学区房“遭遇”不同

　　原本“只涨不跌”的学区房，如今却成了韩女士的焦虑源头。

　　2月春节假期刚过，教育部发出了 《教育部2022年工作要点》，“要积极推进多校划片，随机分配优质学校名额；积极推进小学、初中对口直升、强弱搭配和九年一贯制办学。”与此同时，省政府也出台了《黑龙江省“十四五”教育事业发展规划》，“试行中小学学区化管理，推进集团化办学、多校划片、多校联盟等办学体制机制改革”。

　　“多校划片，龙江政策具体如何落地还不好说。如果我买了学区房，将来孩子可能上不了看中的学校，出售时房价下跌，很可能成交也困难。”韩女士有些忐忑。

　　与韩女士同样感到焦虑的是家住南岗区铁岭街的李先生。他家的这套学区房距离铁岭校直线距离只有不到100米，两室一厅建筑面积68平方米，位于顶层。他告诉记者，“我女儿目前已上初中，因为要去外地发展，从2021年开始就准备将这套房子出手，因为楼下同样户型的邻居曾以150万元成交，考虑到是顶层就挂出140万元，去年刚挂牌时，曾有多个中介和个人前来看房。没想到，过完年挂出价降到120万元，竟然连个咨询电话都没接到。”

　　对此，大盛地产南岗区域经理郝景坤表示，春节假期结束后，在国家和省的教育新规即将落地的消息陆续发出后，哈市老城区的学区房市场观望气氛浓重且成交量下滑，出现议价空间明显加大的局面。但在哈西、群力等新区内，因为区域内的小学和中学对口资源相对单一，无论怎么划片，所购住房依旧是“校区”，再加上本身这些房屋条件都不错，所以这些区域住房成交情况虽然受楼市整体趋势影响，但并未出现老城区的清冷情况。

　　新规待“落地”，学区房向左还是向右？

　　“多校划片，就是一个小区对应多个学校，房屋不再能保证孩子一定能进入名校，而是可能进入小区附近其他学校。”杨星认为，学区房降温是必然的，多校划片想要实现的教育资源相对均衡，本质上就是为了打击市场上炒作学区房的行为——炒房人购房后再出手流向市场需要周期，新政策使“校区房变非校区房”，或致无人接盘。就近入学目的也是为每一个儿童提供平等的受教育的权利，确保教育的公平原则。

　　目前哈市相应的具体政策还没有出台，但国家和省的相关《工作要点》和《规划》相继公布，实施只是时间的问题。以北京西城区为例：西城区购房多校划片时间分界线确定为2020年7月31日。也就是说，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。但在时间分界线之前便已经将户籍迁入的学生，依然可以按照原计划升入目标学校；在此之后的学生，则按照多校划片的规则进行入学。杨星据此分析认为，在哈市教育新规尚未“落地”前购入的学区房，仍然可以按照原来的政策正常入学。

　　对此，郝景坤认为，受“五年一学位”锁定制、“购房落户”时间限定、“积分入学”等政策共同作用，哈市热点小学新生规模，未来仍将继续缩小，热点小学学位紧张的矛盾可能会得到缓解。同时，受政策面的影响，当前，哈市老城区学区房的挂牌价格和议价空间出现明显松动，比起之前，购房成本也有所降低。

　　至于未来所谓“学区房”的走势，郝景坤认为，“多校划片改变的是有限资源的分配规则，只要资源是有限的，那么价值就不会改变。换句话说，你要想要参与心仪名校‘多校划片’的前提，不也得先拥有相应片区的房子嘛！不过，政策之下，人们会衡量值不值的问题，之前的那些‘老破顶’学区房去化时间将会明显拉长。”

　　链接——多校划片

　　通俗地说，多校划片是指一个小区对应多个学校。热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。（哈尔滨日报记者 刘述波）